전세퇴거자금대출: 7가지 반환 조건, 5가지 필수 자격, 신청 방법 완벽 가이드 (Feat. 임차인 교체)

전세퇴거자금대출은 전세 계약 만료, 또는 임대차 계약 상의 문제로 기존 임차인(세입자)의 퇴거 시 발생하는 전세 보증금 반환을 목적으로 이용하는 대출입니다. 쉽게 말해 집주인(임대인)이 새로운 임차인을 구하지 못한 상황에서 기존 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는 상황이라면 효과적인 대출 상품입니다.

최근에는 임대인, 임차인 사이에 보증금 관련 분쟁이 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 특히 전세 가격의 급격한 하락은 물론, 부동산 사기(e.g. 깡통 전세, 전세 사기)로 인해 그 문제가 더욱 불거지고 있습니다. 본 포스팅에서는 집주인, 임대인을 위해 이러한 보증금 문제를 타개할 방안으로서 전세퇴거자금대출을 집중적으로 알아보겠습니다. 더불어 현명한 주택 임대차 계약을 맺는 방법에 대해서도 저희 웹사이트, 신화보험서비스 내 여러 콘텐츠에서 힌트를 얻으실 수 있습니다.

전세자금대출 VS 전세퇴거자금대출, 한눈에 살펴보기

unsplash로부터 입수된 Maria Ziegler님의 이미지 입니다.

새로운 세입자를 구하는 것이 가장 이상적이지만, 부동산 시장 상황, 경제 여건, 매물 컨디션 등에 따라 이는 꽤나 어려운 일이 될 수 있습니다. 특히 역전세난이 심화되면서 기존 전세 보증금을 마련하지 못한 임대인을 위한 전세퇴거자금대출 상품이 속속들이 등장하고 있습니다. 이 글에서는 전세퇴거자금대출의 자격 조건, 다양한 대출 상품의 금리, 한도, 그리고 후기까지 꼼꼼하게 비교 분석하고, 성공적인 대출 신청을 위한 실질적인 팁과 주의사항까지 모두 담았습니다. 이를 통해 현명한 대출 상환 및 자금 마련을 이뤄내시길 바랍니다.

참고 링크: 주택도시보증공사(HUG) – 전세보증금반환보증: 임차인(세입자)의 전세 보증금 보호를 위한 보증 상품 정보를 확인할 수 있습니다. (임대인도 숙지해 두어야 합니다)

1. 전세퇴거자금대출, 누구에게 필요할까요?

전세퇴거자금대출은 주로 다음과 같은 상황에 처한 임대인(집주인)에게 유용합니다. 세입자가 전세 보증금을 제 때 돌려받을 수 있도록 하고, 임대인은 보증금 반환 압박에서 벗어날 수 있도록 합니다.

새로운 임차인을 구하지 못한 경우: 전세 계약 만료가 다가오는데 새로운 임차인을 구하지 못해 발을 동동 구르는 임대인에게 필요한 자금을 지원합니다. 공실로 인한 리스크, 대출금 연체, 신용도 하락을 예방하기 위해서라도 꼭 필요한 조치입니다.
역전세 상황: 기존 전세 보증금보다 새로운 전세 보증금이 낮아 차액을 마련해야 하는 임대인을 위해 전세가 하락에 따른 차액 마련 부담을 경감시켜 줍니다. 이를 통해 주택 처분이라는 최악의 수를 막을 수 있습니다.
전세 보증금 미반환 위험을 줄이고 싶은 임대인: 임차인과의 분쟁 및 갈등을 최소화하고 안정적으로 임대 사업을 운영하고자 하는 임대인
기타: 주택 노후화에 따른 대규모 수리, 보수 필요 또는 임대인 개인의 긴급한 자금 운용

2. 전세퇴거자금대출 조건, 꼼꼼하게 살펴보기: 7가지 핵심

전세퇴거자금대출은 주택도시기금, 그리고 여러 시중 은행, 저축 은행에서 취급합니다. 은행 마다 세부 조건이 상이하나, 일반 주택담보대출과 유사하지만 전세 보증금 반환이라는 특수한 목적을 가진 만큼, 몇 가지 주요 조건이 다릅니다. 다음은 전세퇴거자금대출의 7가지 핵심 조건입니다. 특히 대출 상품 별, 금융 기관 별로 이러한 조건을 잘 따져보아야 합니다. 보증 기관에 따라 상품 구성 역시 판이하게 달라질 수 있는 점을 염두에 두어야 합니다.

2.1 대출 목적: 전세 보증금 반환

전세퇴거자금대출의 핵심은 바로 ‘전세 보증금 반환’입니다. 기존 임차인(세입자)의 퇴거로 인한 보증금 반환 용도로만 대출금이 사용되어야 합니다. 전세퇴거자금대출의 목적을 대출 신청 시점에 정확히 고지하여야 합니다. 대부분의 대출 기관에서는 신청 과정에서 기존 세입자와의 계약 관련 증빙 자료를 제출해야 하고 대출을 해줄 때 전세 보증금이 온전히 반환되는지 예의 주시합니다. 타 목적으로 대출을 시도하는 경우 제재가 가해질 수 있으며, 보증기관 및 상품 별 세부 조건에 따라 사용처가 명확히 구분되어 있는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

2.2 주택 보유 수: 과도한 주택 소유 제한

주택 보유 수에 제한을 두는 경우가 많습니다. 무분별한 대출 실행을 막기 위함입니다. 특히 전세퇴거자금대출을 시도하려는 주택이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역에 속할 경우 그 조건이 매우 상이합니다. 실수요자를 우선적으로 선별하고 과도한 부채 형성을 막고자 하기 위해, 각 지역별 LTV, DTI 등을 주택 수에 따라 달리 책정하는 경우가 많습니다. 특히 시중 은행이 아닌 주택도시기금, 주택금융공사 등의 보증 상품의 경우 다주택자에 대한 대출이 엄격히 제한됩니다. 각 상품 별로 어떤 규제가 시행되고 있는지 미리 확인하여야 하며, 이와 관련하여 가용 한도, 받을 수 있는 보증, 혜택 등이 달라지게 되므로 관련 웹사이트, 서류, 약관 등을 꼼꼼하게 정독해야 합니다. 더불어 연 소득, 주택 보유 수 등에 대한 증빙 자료 역시 사전에 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있습니다.

2.3 소득 및 신용: 상환 능력 평가의 핵심 척도

여타 대출과 마찬가지로 전세퇴거자금대출 역시 대출자, 즉 임대인의 소득과 신용을 중요하게 평가합니다. 전세퇴거자금대출을 받으려는 집주인은 기본적으로 자신의 소득과 신용 상태를 정량적으로 파악하고 있어야 합니다. 관련 기관에서는 신청자의 재직 여부, 소득 형태, 소득 규모, 기대출 이력 등 구체적인 재정 정보를 수집하고 조사하게 됩니다. 특히 신용 평가를 위해 NICE, KCB 등 공신력 있는 신용 평가 기관의 데이터를 활용합니다.

물론 소득 및 신용 이외에도 자산 규모, 보유 주택 수 등 전반적인 경제 상황을 종합적으로 파악하게 됩니다. 이를 통해 산출된 객관적인 데이터를 바탕으로 금리, 한도, 기간 등 세부 조건을 조율하게 됩니다. 금융기관 입장에서는 당연히 상환 리스크를 최소화하는 방향으로 평가 기준을 엄격하게 설정하고 관리할 수 밖에 없습니다. 따라서 본인이 신용이 좋지 않은 경우라면 부채 상황, 규모 등을 최대한 개선해야 할 것이며 재직 및 소득 정보와 관련해서 최대한 유리한 조건을 어필해야 할 것입니다. 관련 서류는 2장에서 자세히 다루겠습니다.

2.4 주택 가격 및 LTV: 한도 결정의 중요 요소

전세퇴거자금대출 한도는 주택 가격 및 LTV(주택담보대출비율)에 따라 결정됩니다. 주택 가격이 높을 수록, 그리고 LTV 비율이 높을 수록 한도 역시 높아지는 경향이 있습니다. 특히 보증 대출의 경우 LTV 60~70% 수준이 관례입니다. 하지만 최근에는 주택도시보증공사의 별도 승인 없이 시행할 수 있는 전세퇴거자금대출 상품을 별도로 런칭한 케이스도 있는 만큼 개인 별로 희망하는 상품 및 기관에 대한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

더불어 LTV 외에 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등을 적용하여 상환 능력을 종합적으로 고려해 최종 한도를 정하게 됩니다. 한도 및 규제 사항은 주택 소재 지역(광역시, 수도권, 지방 등), 주택 가격, 그리고 규제 지역 여부에 따라 상이합니다. 일반적으로 전세퇴거자금대출을 이용할 임대인, 집주인의 경우 대부분 이전에 받은 임대보증금으로 인해 주택 구입 당시보다는 LTV, DSR 측면에서 여유가 있는 상태라고 볼 수 있습니다. 그러나 대출 시점에 신용 여건 등이 매우 악화된 경우라면 예상한 대로, 그리고 계획한 대로 대출이 이루어지지 않을 수 있습니다.

2.5 기존 전세 계약: 계약 조건 확인

전세퇴거자금대출은 기존 전세 계약을 바탕으로 이루어지기 때문에, 기존 계약 조건 확인은 필수입니다. 임차인(세입자) 정보, 계약 기간, 보증금 액수, 월세 계약 여부, 계약 만기일 등을 확실하게 파악해야 합니다. 전세퇴거자금대출 진행 시 임대차계약서 사본 등 관련 자료를 제출해야 하며 특히 임대차계약서 상에 특약 조항이 있는지, 해당 내용이 무엇인지 등도 확인해야 합니다.

전세퇴거자금대출 목적에 맞게, 해당 자금이 세입자의 퇴거를 위한 보증금 변제에 사용되도록, 사전에 이 부분을 명확하게 해 둘 필요가 있습니다. 세입자 역시 임대차계약서를 확인해 볼 수 있으므로 계약 관련 문제가 생길 경우(전세 보증금, 임대 만기 일자, 옵션, 시설 노후화 등) 관련 내용을 바탕으로 소통해야 할 것입니다. 이 밖에도 신규 임차인을 구했는지, 아직 구하지 못했는지 여부도 대출 과정에서 확인을 받을 수 있습니다. 또한, 임차인(세입자)가 무사히 퇴거할 수 있는 지 여부도 전세퇴거자금대출의 조건에 포함될 수 있습니다.

2.6 임대 사업자 등록 여부: 추가적인 혜택 또는 제약 확인

임대 사업자로 등록된 경우, 전세퇴거자금대출 시 추가적인 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 특히 정부나 공공기관 보증, 지원을 받는 경우라면 세제 혜택이나 인센티브 여부를 꼼꼼하게 확인해 볼 필요가 있습니다.

예를 들어, 임대 사업 소득에 대해 세금 감면 혜택이 적용되는 경우도 있고 특정 자격 요건(주택 규모, 수, 가격 등)에 해당되면 대출 상환 관련 부가 혜택이 있을 수 있습니다. 물론 임대 사업을 지속해 나가는 것이 임대인 입장에서 더욱 경제적으로 유리한 지 여부는 사전에 따져보아야 할 것입니다.

관련 웹사이트 등을 통해 간략한 시뮬레이션도 제공하는 만큼 이를 적극 활용하는 것을 추천합니다. 한편, 의무 임대 기간, 임대료 인상 제한 등의 조건이 부여될 수도 있는 만큼 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 따라서 세부 내역을 확인 후 전세퇴거자금대출을 받는 것이 유리한지, 아니면 그냥 상환하는 것이 나은지 판단할 필요가 있습니다. 임대 사업자에게 적용되는 각종 규제에 대해 숙지해야 합니다.

2.7 금융기관별 추가 자격 조건

금융기관별로 전세퇴거자금대출 심사 기준 및 대출 자격에 추가적인 조건을 부과하는 경우가 많습니다. 따라서 대출 전 이 부분을 필히 숙지해야 합니다. 연령 제한, 거래 실적, 특정 직업 등 여러 변수가 있을 수 있으나, 본인이 그 기준을 충족시키는지 알아보려면 최소 두 세 군데 금융 기관과 상담해 보는 것이 좋습니다. 본인이 희망하는 대출 금 및 조건에 부합하는 곳을 찾는 노력을 부지런히 해야 합니다.

더불어 거래 이력이 없는 금융기관에 무작정 방문하기 보다 주거래 은행과 같이 기존에 거래했던 곳에 문의하는 것이 심사 과정, 대출 승인, 금리 및 한도 등 여러 방면에서 혜택이 있을 확률이 높습니다. 그 외에 상품 별로 요구되는 서류 및 자격이 있을 수 있습니다. 금융기관 별로 상이할 수 있기 때문에 직접 문의하여 어떠한 추가 자격 조건이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 대출 신청자의 편의를 위해 웹사이트, 모바일 앱, 콜센터 등 비대면 채널을 마련해 두고 있는 곳도 많기 때문에 적극 활용하는 것이 바람직합니다.

3. 전세퇴거자금대출 상품 비교: 나에게 맞는 상품은?

전세퇴거자금대출 상품은 크게 주택도시기금, 시중 은행, 그리고 일부 저축은행 상품으로 나누어 볼 수 있습니다. 자신에게 유리한 금리, 한도를 제시하는 곳은 어디일지 꼼꼼히 살펴보아야 할 것입니다. 그리고 전세 보증금의 규모나 본인의 신용 여건 등 고려해야 할 변수가 많은 만큼 최대한 다양한 옵션을 열어 놓고 여러 상품을 비교, 분석해 보아야 합니다. 상품에 따라 세부 조건은 얼마든지 변동될 수 있습니다. 이 부분은 약관, 상품설명서, 웹사이트 등을 참고하시고 반드시 금융기관에 직접 문의하여 확인해야 합니다.

3.1 주택도시기금 전세퇴거자금대출: 저금리 혜택

상품 개요: 주택도시기금에서 취급하는 전세퇴거자금대출 상품입니다.
자격 조건:
- 일반적으로 다른 보증 상품, 대출 상품과 마찬가지로 만 19세 이상의 세대주를 대상으로 대출을 제공합니다. 여기서 세대 분리, 세대 합가, 세대주 이력 등 다양한 조건을 까다롭게 확인하고 있습니다.
- 주택 가격, 연 소득 등에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 보증을 희망하는 주택이 9억 원을 초과해서는 안되며 부부의 경우, 합산 연 소득이 1억 원을 초과해서도 안됩니다. 따라서 신청 전에 본인, 그리고 배우자의 경제 여건 등을 상세히 알아보고 관련 서류 역시 제출해야 합니다.
- 기존에 주택도시기금으로부터 받은 대출 잔액이 없어야 합니다. 이미 과도한 대출을 보유한 차주는 신규 대출이 어려울 수 있습니다. 더불어 신용도 판단 정보, 그리고 공공 기록 등이 좋지 않을 경우에도 부결될 수 있습니다. 즉, 소득 및 재산 기준에 부합하지 않는 경우 역시 보증, 대출이 나오지 않을 수 있습니다.
- 위에 소개된 임대 사업자 여부 확인을 거칩니다. 마찬가지로 과도한 혜택을 막고자, 등록된 민간 임대 주택은 본 대출의 대상에서 제외합니다.
- 퇴거 목적의 전세 보증금 수령 후, 신규 임대차 계약 건이 없어야 합니다. 세입자의 안정적인 주거 생활을 보장함과 동시에, 전세퇴거자금대출이 주택 구입 등의 타 목적으로 활용되지 않도록 규제를 둔 것입니다.
- 1주택 보유만 허용: 세대원 합산, 무주택 또는 1주택 보유자만 허용하고 있습니다. 해당 대출 상품을 통해 추가로 주택 구입을 하지 않도록 2주택 보유자는 규제하고 있습니다. 기존 소유 주택 처분과 같이 부가적인 조항이 따르는 상품 역시 있을 수 있습니다. 또한 주택 구입일로부터 일정 기간이 지난 사람만 신청할 수 있도록 그 기한을 한정하는 경우도 있습니다.
- 본인 소유 주택 거주 제한: 대출자(차주) 또는 배우자가 보유 주택에 거주하고 있으면 전세퇴거자금대출이 불가합니다. 차주 본인, 또는 그 가족이 직접 살기 위한 목적을 지닌 주택을 담보로 하여 보증금을 반환받으려 하면, 본 제도의 취지에 부합하지 않습니다. 또한 본인 소유의 주택이지만 세를 놓은 뒤 본인은 아예 다른 곳에서 거주하고 있는 경우에도 세부 조건을 확인해야 할 것입니다. 이 역시 케이스에 따라 달리 적용되는 경우가 있기 때문입니다.
금리: 연 2% ~ 3%대의 저금리 (개인별 조건, 신용도 등에 따라 변동 가능). 전세퇴거자금대출 상품 중 매우 낮은 금리에 속합니다. 주택 가격, 보증금 반환 비율에 따라서 우대 금리를 제공하고 있는 상품도 있습니다.
한도: 금융기관 및 개인별 상이 (주택 가격, LTV, DTI, DSR 등 고려). 최대 2억 원까지 나오는 상품도 있는 등 선택지가 매우 다양합니다. 보증 비율은 상품, 기관에 따라 다르나 대개 60~70% 대의 한도가 나옵니다. 임대인의 전세 보증금 반환 보증 역시 의무 사항에 포함될 수 있습니다.
기간: 금융기관 및 개인별 상이. 최장 10년까지 연장 가능한 상품도 출시되어 있습니다. 만기일시상환 또는 혼합상환 중 선택해야 합니다.
장점: 저금리, 넉넉한 한도, 다양한 상환 방식
단점: 자격 조건 다소 까다로움 (소득, 주택 보유 수, 신용 등)

3.2 시중은행 전세퇴거자금대출: 다양한 선택지

상품 개요: 여러 시중은행(KB국민, 신한, 우리, 하나, NH농협 등)에서 전세퇴거자금대출 상품을 취급합니다. 제도권 내 가장 안전한 선택지라 할 수 있습니다. 최근 DSR 예외 적용 등 전세 자금 미반환 사태에 대응하고자 이러한 금융 상품들이 다양하게 출시되고 있습니다. 개인 별 신용 여력, 재정 상태, 대출 목적 등에 따라 적절한 상품을 선택해야 할 것입니다.
자격 조건: 은행별, 상품별 상이 (소득, 신용, 주택 보유 수 등 확인)
금리: 연 3% ~ 5%대 (개인별 조건에 따라 변동). 최근 고금리, 고물가 기조가 장기화되면서 대출자들에게 큰 부담을 지우고 있습니다. 기준 금리 외에도 가산 금리가 생각보다 높게 책정될 수 있기 때문에 여러모로 꼼꼼하게 따져보아야 할 것입니다. 주거래 은행의 경우 금리 혜택을 주는 경우도 있는 만큼, 여러 상담을 병행하는 것이 바람직합니다. 또한 은행에서 판매하고 있는 주택담보대출 상품의 금리나 한도가 오히려 전세퇴거자금대출 보다 좋은 경우가 있습니다. 특히 전세퇴거자금대출 용도로만 사용해야 하는 대출의 경우라면 여러 부대 조건들이 까다롭게 부여되기 마련입니다. 이 부분은 개인의 재정, 신용 상황 별로 상이하기 때문에 전문가와의 면밀한 검토가 필수적입니다.
한도: 주택 가격, LTV, DSR 등에 따라 상이 (최대 5억 원 등). 앞서 설명드렸듯 부동산 규제 지역(투기과열지구, 조정대상지역 등)에 따라 한도가 매우 달라질 수 있습니다. 마찬가지로 금융사 별로 운영하는 정책이 다르므로 전세퇴거자금대출의 실 수요자 입장에서 적극적으로 발품을 파는 수고로움을 더는 것이 낫습니다. 더불어 최근에는 대면 창구보다 비대면 채널이 활성화되면서 여러 간편, 우대 조건을 제공하는 온라인 상품이 쏟아져 나오고 있습니다. 이 경우 중개 플랫폼, 수수료 유무를 꼼꼼하게 체크해 보아야 합니다. 생각보다 숨은 비용들이 큰 경우도 왕왕 있기 때문입니다. 대출자 입장에서는 온라인 상품, 채널들이 더 유리하게 다가올 수도 있습니다. 그러나 면대면 채널을 운영하는 은행이 안정성 측면에서 더 좋을 수 있기 때문에 장단점을 잘 파악해야 합니다.
기간: 상품별 상이. 대부분 1년 만기 일시상환으로 취급하나 주택, 금리 조건 등에 따라 장기 상환이 가능한 옵션을 제공하는 곳도 있습니다. 전세퇴거자금대출의 경우 결국은 상환 계획, 즉 어떻게 대출 원리금을 변제해 나갈지 미리 금융 기관과 협의를 거쳐야 합니다. 이 떄 상환 계획, 보증 계획, 채무 이력, 상환 방법 등 개인 별, 가구 별 특징을 고려해 전략적으로 계획서를 제출해야 합니다. 대출 기간 만기 연장은 금융 기관과의 별도 협의를 거쳐야 합니다. 이 때 최대한 신용 여건이나 연체 여부 등에 있어서 발목 잡힐 일을 만들지 않는 것이 가장 중요합니다.
장점: 다양한 상품 선택 가능, 상대적으로 완화된 자격 조건. 가장 대중적인 선택지인 만큼 선택의 폭이 넓습니다. 무엇보다 많은 임대인, 집주인들이 이용하고 있어 관련 노하우나 사례들이 많습니다. 따라서 사전에 여러 정보를 알아보기 유리합니다.
단점: 주택도시기금 대출 대비 금리가 높을 수 있음. 전세퇴거자금대출이 불가능한 케이스가 있습니다. 소득, 신용 등 여러 지표가 고려되기 때문에 본인의 조건이 전세퇴거자금대출에 부합한지 다시 한번 확인할 필요가 있습니다. 한편 일부 대출의 경우 만기가 짧게 설정될 수 있다는 점 역시 고려해야 합니다. 또한 본인의 DSR 상 대출 실행이 가능한 한도, 금액인지 잘 따져보고 이를 구체적인 변제 여력과 연결시켜 설명할 수 있어야 합니다.

3.3 2금융권 및 온라인 플랫폼 전세퇴거자금대출: 빠른 실행, 높은 금리

상품 개요: 저축은행, 캐피탈, 온라인 대출 플랫폼 등에서 취급하는 전세퇴거자금대출 상품입니다. 대출 규제가 덜한 만큼 좀 더 간편하고 빠르게 진행할 수 있다는 점이 큰 특징입니다. 그럼에도 이러한 대출은 불법, 탈법적인 요소가 있을 수 있어 유의해야 합니다. 먼저는 앞서 안내드린 서민금융진흥원의 관련 창구를 확인해보고, 그래도 여의치 않을 경우 이쪽을 알아보는 것이 좋습니다. 제도권 내 금융 채널 활용이 어렵다고 판단되면 관련하여 신용회복위원회 등과 적극 상의해보세요.
자격 조건: 금융기관별, 상품별 상이 (1, 2금융권 대비 완화된 조건)
금리: 연 5% ~ 19%대 (개인별 신용도, 대출기관, 상품에 따라 큰 차이 발생). 보증, 상환, 담보 요건이 비교적 허술한 만큼 그 이자율이 기하급수적으로 올라갈 수 있음에 유의해야 합니다. 제1금융권, 주택도시기금 대출 등에 비해 신용도에 미치는 영향 역시 상당합니다. 대출을 받기 쉬운 만큼, 그만큼 신용 회복에는 더 큰 족쇄가 될 수 있음에 유의해야 합니다.
한도: 금융기관 및 개인별 상이. 한도 역시 마찬가지로 전세퇴거자금대출 상품 별로 매우 큰 차이가 있을 수 있습니다. 2금융권, 온라인 대부업체 성격을 지닌 곳의 경우 임대인의 편의를 봐 주는 곳이 많으나 이자율과 마찬가지로 주의해야 합니다. 과도한 한도를 제시할 경우 불법적인 추심, 이자 징구 등이 있을 수 있기 때문에 항상 주의해야 합니다. 특히 온라인 상으로 이러한 제안을 받을 경우 무조건 피해야 하며 바로 금감원, 경찰청 등에 신고해야 할 것입니다.
기간: 상품별 상이
장점: 빠른 대출 실행, 완화된 심사 기준.
단점: 높은 금리, 신용 점수 하락 위험

4. 전세퇴거자금대출 신청 방법 및 절차: 5단계

전세퇴거자금대출은 그 성격이 조금 특수합니다. 그럼에도 일반 주택담보대출, 보증금 대출과 유사한 부분이 많기 때문에 해당 대출과 비슷한 절차로 진행됩니다. 심사 단계에서 변수가 많을 수 있기 때문에 그 전에 어떠한 방식으로 심사가 진행되고 서류는 어떻게 준비해야 하는 지, 전세퇴거자금대출 관련 어떠한 상품이 본인에게 유리할 지 등을 먼저 파악해 두는 것이 필요합니다. 따라서 사전 조사를 부지런히, 많이 할 수록 시행 착오를 줄일 수 있습니다.

4.1 대출 상담 및 상품 선택 (Feat. 온라인 & 오프라인 비교)

가장 먼저, 본인의 상황에 맞는 전세퇴거자금대출 상품을 찾아야 합니다. 위에서 소개해드린 다양한 상품의 장단점을 고려하여 2~3개 내외로 압축해보는 것을 추천 드립니다. 전세퇴거자금대출의 경우 변수가 많을 수 있는 만큼 섣부른 온라인, 모바일 신청 보다는 오프라인 창구에 방문하는 것이 좋습니다. 아래 웹사이트 등을 통해 금리, 한도, 상환 방식, 기간 등을 꼼꼼하게 비교하고, 자신에게 가장 유리한 상품을 선택합니다. 오프라인으로 창구에 방문하여 상담을 받는 것도 방법입니다. 또는 전세보증금 관련 여러 기관에 문의해 보는 것도 방법 중 하나입니다.

은행연합회 소비자포털 – 금리/수수료 비교공시: https://portal.kfb.or.kr/main/main.php
금융감독원 금융상품통합비교공시 – 금융상품 한눈에: https://finlife.fss.or.kr/main/main.do
주택도시보증공사 – 보증상품 안내: https://www.khug.or.kr/hug/web/mm/pr/pr01/pr0103/pr010301.jsp

4.2 대출 신청 서류 준비: 빠짐없이 꼼꼼하게

전세퇴거자금대출 신청 시 필요한 서류는 금융기관, 상품별로 다를 수 있습니다. 대출 상담 과정에서 본인에게 필요한 서류 목록을 정확하게 파악하는 것이 필요합니다. 또한, 가급적 이 서류들을 빠르게 준비해야 합니다. 대부분은 즉시 온라인 민원 발급 등을 통해 마련할 수 있으나 일부의 경우 시일이 소요될 수 있기 때문입니다. 가령, 전세퇴거자금대출과 관련된 아래와 같은 서류들은 미리 준비해 놓는 것이 좋습니다.

필수 서류:

신분증: 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 본인임을 증명할 수 있는 공식 문서
인감증명서 및 인감도장: 주택 관련 권리 행사를 위해 필수 서류로 여겨지고 있습니다. 일부 기관 및 상품에 한해 서명 등으로 대체하는 경우도 있습니다.
주민등록등본 및 초본: 주소 이력, 동거인(세대 구성) 여부 등을 확인할 수 있습니다. 마찬가지로 주민센터 무인 발급기나 정부24 등을 통해 간편하게 출력할 수 있습니다.
재직 증명서 또는 사업자 등록증: 재직 회사, 담당 부서 및 직책, 연락처, 근무 일자, 대표자 등이 기입되어 있는 문서가 필요합니다. 또는, 본인이 임대 사업자로 등록이 되어 있음을 증명하는 문서가 있어야 합니다. 이러한 서류는 필수 제출 서류 중 하나이기 때문에 사업자라면 누구나 세무서를 통해 발급받을 수 있습니다. 온라인 홈택스에서도 발급 가능합니다.
소득 증빙 서류: 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 소득 이력을 확인할 수 있는 서류를 금융사 별 기준에 따라 제출해야 합니다. 이 역시 마찬가지로 재직 회사나 홈택스를 통해 간편 발급 받을 수 있습니다.
등기부등본: 대출 신청일 기준 1개월 내에 발급한 자료여야 합니다. 이는 해당 주택의 소유주가 누구인지, 권리 관계(가압류, 가처분, 근저당 설정, 지상권 설정 등) 여부를 보여주는 아주 중요한 문서입니다. 이 역시 법원이나 인터넷등기소에서 손쉽게 발급 가능합니다.
전세 계약서 사본: 기존 임차인, 임대차 계약 만기일 등을 기재한 계약서를 사전에 확보해야 합니다. 대출의 주 목적이 보증금 상환인 만큼 전세퇴거자금대출 희망자에게 가장 기본이 되는 서류입니다. 분실한 경우 공인중개사 등을 통해 사본을 수령하거나 부동산거래관리시스템에서 관련 전자계약서를 출력할 수 있습니다.
임대차사실확인서 및 전입세대열람내역서 임대차 계약 만기, 보증금 반환, 거주 여부, 세대주 등 현황을 파악할 수 있는 공신력 있는 문서입니다. 이 부분은 계약 사실, 계약 상의 내용을 확인하는 절차입니다. 임대인과 임차인이 합의한 사항이 제대로 이행되고 있는지를 대출 기관에서 확인하게 됩니다. 마찬가지로 동사무소나 주민센터에서 바로 발급 가능하며 정부24에서 출력할 수 있습니다.
기타 금융기관 요구 서류: 기관 별, 대출 목적 별, 그리고 상품 별 상이한 제출 서류 내역이 있을 수 있습니다. 상담을 통해 이러한 서류를 잘 숙지해야 합니다.

4.3 대출 신청서 작성 및 제출

상담을 통해 대출 상품을 선택했다면 대출 신청서를 작성하고, 준비된 서류와 함께 금융기관에 제출합니다. 온라인, 모바일, 영업점 방문 등 다양한 방법으로 신청할 수 있습니다. 대출금의 목적, 그리고 상환 이력을 신뢰할 수 있도록 최대한 꼼꼼하게 서류를 확인하는 것을 추천드립니다.

간혹, 누락되거나 오래된 서류를 제출하는 경우 때문에 금융 기관에서 재요청하는 경우도 왕왕 있습니다. 따라서 대출 서류 관련한 소통을 할 때는 모든 자료를 잘 취합하고, 보관하는 습관이 중요합니다. 신청서의 내용과 서류 내용 간 불일치가 없는 지 역시 사전에 검토해야 합니다. 또한, 금융 기관에서 요구하는 별도의 양식, 추가 서류 등이 있을 수 있으므로 누락되는 부분이 없도록 각별히 주의를 기울여야 합니다.

더불어 대출 신청 이전에 연체 이력을 모두 정리하는 것이 바람직합니다. 연체가 있는 상황에서는 한도, 금리 등에 있어서 좋은 조건을 적용받기가 현실적으로 어렵습니다. 무엇보다 대출 실행 여부 자체가 불투명해질 수 있습니다. 만약 연체 이력을 지울 수 없다면 소명을 할 수 있는 정량적, 정성적 근거를 잘 마련해야 합니다. 마지막으로 중복 대출을 희망하는 경우 기존에 이용하던 금융 기관과 어떻게 대출 채무 관계를 설정할 지 등을 명확히 계획하고 있어야 합니다.